央行微鬆綁！房產專家：房市釋出善意 火車頭開始暖機

針對央行宣布「微鬆綁」第二戶購屋貸款成數上限，城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛表示，此次調整看似幅度不大，但背後代表的是政策方向的轉變-從過去全面緊縮，進入到精準調整階段，他說：「政府對房市釋出善意，預期火車頭也將開始暖機」。

央行本季理監事會議，在持續關注通膨與金融風險的同時，針對房市信用管制做出微調，今(19)日宣布將全國自然人第二戶購屋貸款成數上限，由5成調升至6成，並修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自3月20日起實施。

柯昇沛表示，央行這次敢「微鬆綁」，不是沒有依據，而是建立在一連串明確的市場數據之上。

首先，不動產貸款集中度已明顯下降。全體銀行不動產貸款占總放款比率，從2024年6月底的高點37.6%，回落至2026年2月底的36%。

同時，貸款成長動能也持續降溫。不動產貸款餘額年增率從2024年9月的9.4%，降至目前的3.7%。其中，住宅貸款年增率由11.3%降至4.5%，建築貸款年增率降至1.5%。

這代表一件事，資金過度集中在房地產的情況已經被有效控制。投機性需求明顯降溫，市場結構回到相對健康的狀態。

在確認風險下降後，央行開始回應另一個問題：自住需求被過度壓抑。

柯昇沛指出，過去的信用管制，對投資客確實有效，但同時也影響到換屋族與家庭購屋的需求。第二戶貸款限制，讓許多原本正常的居住需求被卡住。因此這次調整的核心，不是刺激市場，而是「修正副作用」，讓真正有需求的人，可以順利進場。

柯昇沛表示，貸款成數從5成提高到6成，關鍵不在數字，而在「門檻」。以2,000萬元房價為例，原本需準備1,000萬元自備款，現在降為800萬元；少了200萬元，對多數家庭來說，是決定是否購屋的關鍵差距，因此影響的不只是購買力，而是有效需求的釋放。

尤其是換屋族，這一群原本「卡住」的買盤會開始重新流動，這也是房市回溫的第一步。

柯昇沛認為，這次政策不會讓房價立即上漲，但會讓成交量逐步回升；市場將進入一個典型循環：成交量增加、價格止穩、結構性上升，也就是「量先價後」。在利率仍處高檔、股市資金仍強的環境下，房市不會全面噴出，而是出現選擇性回溫。

柯昇沛說，房地產的影響，從來不只在房市本身。一筆成交，會帶動：銀行放款、仲介與代銷收入、裝潢與家電消費、營造與建材需求；當成交量回升約15%至30%，相關產業會同步感受到景氣溫度，若進一步帶動建商推案，就會轉化為內需投資與就業，這就是房地產被稱為火車頭的原因。

不過，央行目前的態度仍然相當謹慎。未來銀行仍需按月回報不動產貸款資料，央行也將持續進行專案金檢，檢視授信風險與貸款總量控管；同時，也會密切關注政策調整對房市的影響，採取滾動式檢討，這代表政策方向是：慢慢放邊走邊看，避免資金再次過度流入房市，讓過去的管制成果被逆轉。

柯昇沛表示，整體來看，這次政策調整，不是為了讓房市再度過熱，而是讓市場回到正常運作的節奏。當風險下降、需求浮現，政策自然從壓抑轉為修正，「房地產這台火車頭，已經開始暖機」。

接下來的關鍵，不是房價會不會漲，而是成交量、資金與信心，何時全面回流？柯昇沛提醒購屋人，真正的轉折點，往往不是在市場最熱的時候，而是在政策開始轉向的那一刻。