送澧手記｜再見，「修訂圖則申請」

送澧手記｜黃仲澧

本文並非說《城市規劃條例》第12A的「修訂圖則申請」已經走到尾聲，反而要為政府在「北部都會區」簡化複雜的修訂程序而鼓掌。

政府透過專屬條例，在城市規劃範疇內，拆解了規劃許可申請與修訂圖則申請之間的分野，以及各自所需的時間。以此為引，我舉個貼地例子，看看即將刊憲的新措施，對於我日常遇到的投資者，在投資決策上能帶來甚麼幫助。

話說某公司有意在我朋友名下的一幅土地上發展學校，呼應北都推動大學教育發展的大方向。該地屬於吉地，學校用途並非規劃大綱圖上所列的第一類或第二類用途。按現行制度，雖然仍可向城規會申請規劃許可，但許可期最長僅得三年。再翻查過去十年的資料，三年期的許可多數能獲延展多三年，只要沒收到反對意見，且有技術報告支持，城規會大多樂意批出。

然而，三年期對投資學校項目來說，其實壓力甚大。以傳統建築模式來說，單單建好校舍也需時約三年。即使成功延長多三年，投資者仍然面對不確定性。對願意落重本的投資者而言，風險未免過高。如果改為七年期，三年城規程序後，興建校舍還有四年可用，但四年回本機率依然有限。若做到「七+七」，即共14年，回本才較為可期。可惜，額外七年能否獲批，始終難以預料。如建設成本三億元，七年肯定期加七年不肯定期，這樣的投資決定還是極具挑戰。

政府在立法會文件強調，臨時用途時限的延長，有助企業先行小規模測試市場，靈活調整規劃。但對以高新科技及教育產業為旗艦的北部都會區來說，「七+七」方案還是遠遠不足，對部分大型投資項目幫助有限。

值得欣慰的是，政府現時鼓勵使用「非傳統建築技術和建築材料」，並以「質素為本」機制審批，例如可否採用MiC（組裝合成建築），令項目發展更快更平，即由原本需三億元投資，變成5,000萬元已可起動？我想強調一點，不同期限機制下（如三年+三年、七年+七年），將會孕育不同的可預測回本模式。三年期塑造出現時的物流倉庫產業模式，七年期則可能推動更多元的新產業。城規會在把關角色之外，這種安排亦讓它同時成為土地運用的「探熱針」。

談到北都規劃，政府顯然採取了兩極（bi-polar）的二元思維，將「保育」和「非保育」作為是否需修訂圖則的主導分界。過去，我們在規劃上做細緻分野，劃分不同規劃帶及裡面的准用範圍。但當發展需全速推進時，二元分法或許效率更高，細節卻難免被壓縮，更多責任也將落到城規會身上。因此，在享受便利之餘，我們同時要保持警覺。

作者黃仲澧是香港房地產及土地管理學會外部事務主席，打鼓嶺鄉事委員會顧，香港城市規劃師學會會員，香港註冊規劃師，香港城市設計師學會會員。

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