昌平“三兄弟”对决：70平方米小三居同台竞技，谁更能打？

转自：贝壳财经

2026年北京楼市最热闹的戏码，正在昌平上演。

随着龙樾海序样板间开放，连同星寰时代、国贤府PARK，市场上备受关注的“昌平三兄弟”终于正面交锋、同台竞技。虽然“三兄弟”分属于不同的小板块，但是客群高度重叠。昌平“三兄弟”的擂台，就是北京楼市的缩微战场。哪一个项目是“六边形战士”？又将上演怎样的精彩对决？

从区位到客群，“三兄弟”各打各的牌

三个项目中，龙樾海序目标客群最清晰——海淀“码农”。原因是其地处中轴线，位于昌平、海淀、朝阳三区交会的东小口，距离北京城建此前在海淀开发的世华龙樾仅约1公里，地段上天然承接海淀产业外溢。

龙樾海序是由北京城建与昌平区属国企北京铭嘉旗下公司联合开发。北京城建很清楚所在区域的定位，那就是海淀智慧产业延伸区、高品质服务配套区。为此，龙樾海序将营销中心设在了东升科技园二期。随着中国中车、南方电网、字节跳动等企业入驻东升科技园二期，这里将成为其强劲的购买力来源。

对比来看，“三兄弟”中龙樾海序离城区最近，为了专攻“码农”，龙樾海序在3.1万平方米建设用地上，规划近2.3万平方米的园林，以及约1万平方米中央花园。不过，要实现轨道上的职住平衡，还需要等待，目前13B线东小口站仍在建设中。

如果说龙樾海序拼的是海淀客群的通勤效率，那么位于未来科学城能源谷的星寰时代押注的则是配套的确定性。

未来科学城能源谷同样有着强劲的产业支撑，星寰时代的出现便是为了填补区域居住拼图。购房群体首当其冲是以能源谷内的企业员工为主。其核心竞争力是已经落地或即将落地的配套，距离地铁17号线仅约400米，山姆会员店已运营，学校配套也已明确。星寰时代的配套在销售阶段即实现可视化，降低了购房者的决策焦虑。

因此，在三个项目中，星寰时代也被认为是“下限最高”的那个。成熟的交通、商业、学校配套构成了支撑点，但其距离城区最远。其开发商为能源谷的平台公司未来科学城置业。

当龙樾海序讲通勤效率、星寰时代讲配套时，国贤府PARK在讲“生活方式”。国贤府PARK由中建智地与未来科学城置业联合开发，押注的是三轨交会枢纽，以及未来区域的整体升级。

国贤府PARK所在的歇甲湾，是昌平区北七家镇南部一个全新的规划板块，与朝阳新北苑隔着清河相望，也是“三兄弟”中最具争议也最富想象力的一个。其区位是把“双刃剑”，未来的潜力和当下可见的“孤岛感”并存。与星寰时代“出门即地铁、下楼即商业”的成熟相比，国贤府周边的配套兑现尚需时日。

无论是海淀“码农”，还是能源谷精英，抑或是追求生活品质的“年轻精英”，昌平“三兄弟”各打各的牌，差异化匹配不同需求。

70多平方米三居户型成引流“利器”

看透区位之后，再看看产品。一个值得注意的趋势是，今年昌平新房的户型更加“务实”。以往只有90平方米左右的面积才能做成三居，如今70多平方米三居已成常态。

龙樾海序户型为68-122平方米三至四居。78平方米做成三居，有约4.3米宽厅、弧形转角窗、独立家政间。这样功能完整的“小三居”对于海淀“码农”而言无疑很有吸引力，也被称为引流户型。星寰时代户型为72-128平方米三至四居。78平方米的“小三居”同样是人气户型。

相比之下，国贤府PARK户型的跨度更大一点，从77到145平方米。77平方米三居的数量比较少。主力三居超过90平方米。其容积率为2.07，虽不算绝对低密，却是三个项目中最低的。

销量是市场最为直接的反馈。3月底，国贤府PARK和星寰时代同时开盘。国贤府PARK官宣销售467套，不过，截至4月21日，网签313套，网签成交均价约5.51万元/平方米。

星寰时代官宣销售389套，截至4月21日，网签177套，网签成交均价约5.17万元/平方米。相比之下，星寰时代价格略低。目前，龙樾海序还未最终定价，其将如何定价成为业内关注的焦点。

价格战退潮，“价值战”登台

值得关注的是，除了国贤府PARK所在板块是新规划的之外，无论是龙樾海序所在的东小口，还是星寰时代所在的未来科学城的能源谷，至少近5年都没有新供地，板块内几乎没有新房。

“三兄弟”都是板块内首个“好房子”，得房率均超过90%。会所、架空层等当下“好房子”的标配一应俱全，龙樾海序、星寰时代都设计有花池阳台；此外，独立家政间、社交岛台、270°转角落地窗、满配收纳设计，这几乎也是当下“好房子”的标配。

从产品上看，与目前昌平的存量新房或二手房相比，“三兄弟”的竞争力优势非常明显。除非是对价格特别敏感的购房者，想要选择更低价格的房源。这也是当下新房市场现状，新房的成交量几乎集中在近年来新供地的项目上，原因就在于“好房子”更符合市场需求。

目前，央企、国企与平台公司是房地产市场的主导力量。“三兄弟”的开发商也是这样的典型组合，未来科学城置业除开发星寰时代外，还与中建智地共同开发国贤府PARK项目。龙樾海序背后则是由北京城建与昌平区属国企北京铭嘉联合开发。他们在同一区域进行精细化的竞争。

可以说，“三兄弟”的竞争，共同拉高了昌平的产品力天花板，也让购房者有了更细分的选项。

没有最好的房子，只有最合适的选择。昌平“三兄弟”之争印证了，刚需市场的竞争已从价格厮杀转向客群精准卡位的“价值战”。在预算、通勤、配套与品质之间，不同购房者的取舍各异。看懂“三兄弟”之争，便读懂了北京刚需市场的当下变局。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐